Piața rezindențială se maturizează. Alexandru Ispir, expert în imobiliare: Mulți investitori văd imobiliarele ca pe un refugiu de valoare într-un context economic instabil

• Piaţa rezidenţială din Bucureşti e pe un trend ascendent/T1.
• 50% din apartamentele cumpărate în Capitală sunt luate ca investiţie.
• Investitorii individuali au cea mai mare pondere: 47%.
• 15% reprezintă relocări şi achiziţii corporate.
• 38% iau un apartament pentru locuință.
• Randamentele medii brute sunt 5-6% în nordul Capitalei.
• T1/2025, România: 161.842 de tranzacţii per total în real estate.
• T1/2025 vs T1/2024: +4,5% la tranzacții în real estate, în România.
• Randament mediu brut la chirii: 5.8–6.2% în Pipera/T1.
• Randament mediu brut la chirii: 4.8–5.5% în Floreasca/T1.
• Randament mediu brut la chirii: 4.2–4.9% în Domenii/T1.
• Zona de Nord rămâne nucleul proiectelor premium.
• Zona de Nord are interes susţinut pentru achiziţii off-plan.

Aproape jumătate dintre apartamentele cumpărate în T1 în Bucureşti sunt luate ca investiţie, arată un raport realizat de North Bucharest Investments.

Cifrele arată că investitorii individuali au cea mai mare pondere în rândul cumpărătorilor, cu 47%.
Pe locul doi sunt persoanele care cumpără un apartament ca locuinţă, cu 38%.
Iar 15% reprezintă relocări şi achiziţii corporate.

În general, sunt preferate locuinţele sub 250.000 euro, plasate în locaţii cu metrou, şcoli internaţionale şi cu potenţial de utilizare Aibnb, cu un randament brut de 6-7%.

Zona de Nord rămâne nucleul proiectelor premium, cu interes susţinut pentru achiziţii off-plan, investiţii Airbnb şi locuinţe eficiente energetic.

Ce spune Alexandru Ispir, expert în imobiliare pentru Aleph Business?

Ce factori determină investitorii individuali să cumpere aproape jumătate dintre apartamentele din București care sunt scoase la vanzare?

„Într-adevăr, sunt mai mulți factori, câteva motive cheie, pentru care investitorii atât individual sau nu sunt atât de activi în București. Printre aceste motive aș putea enumera randamentul de ridicat al chiriei. Bucureștiul oferă în multe zone ale lui randamente nete de 5-7% anual din închiriere, ceea ce este atractiv comparativ cu alte forme de investiții, în acest moment depozite, bancare sau alte forme de investiții.

De asemenea, cererea constantă de închiriere, pentru că Bucureștiul, așa cum știm, are o populație mare de studenți, de tineri profesioniști, de expați, ceea ce face ca locuințele închiriate să aibă o cerere constantă. Lipsa alternativelor de investiție într-un context economic instabil, în care avem și o inflație ridicată, mulți investitori văd imobiliarea ca pe un refugiu de valoare. Și finanțarea facilă prin credite.

Avem în acest moment niște dobânzi foarte bune la credite și care îi fac pe investitorii să se îndrepte către piața imobiliară. Și, nu în ultimul rând, sunt așteptări de apreciere a prețurilor. Mulți investitori mizează pe creșterea valorii imobilelor în timp, mai ales în zonele acestea dezvoltate”, spune el.

Cum influențează această tendință prețurile și disponibilitatea locuințelor?

„Vedeți, în primul rând, avem o creștere a prețurilor, pentru că în momentul în care avem o cerere crescută pe piață din partea investitorilor, care cumpără rapid și adesea cu surse proprii, pune o presiune pe prețuri, ducând la scumpiri și, mai ales, scumpiri în zonele calde ale Bucureștiului și nu numai. Reducerea ofertei pentru cumpărătorii de locuințe personale.

Tinerii sau familiile care vor să-și cumpere prima locuință se lovesc de o concurență a investitorilor, care sunt dispuși să plătească și mai repede și, uneori, să plătească chiar mai mult pentru o locuință. Și, în ultimul rând, creșterea chiriilor. Pentru că, pe termen lung, mai multe locuințe cumpărate pentru investiție duce la o creștere în piața chiriilor a ofertei și atunci tinerii au o ofertă mai mare și o creștere mai mare a cererii”, explică el.

Cum poți evalua corect potențialul unei proprietăți ca investiție si la ce sa fii atent?

„Cred că sunt câteva criterii esențiale care trebuie urmărite. În primul rând, randamentul brut și cel net, bineînțeles, al chiriei. Zona și accesul la transport. E foarte important să ai o apropiere de metrou, de autobuze, de universități, de centre de business, cum e în Pipera sau în Victoriei. De asemenea, tipul apartamentelor. Din toate studiile vedem că garsonierele și apartamentele de două camere sunt de obicei mai lichide și mai ușor de închiriat. Și bineînțeles, nu în ultimul rând, să ne facem o idee clară a stării tehnice și a costurilor de întreținere. Pentru că proprietățile care sunt aflate în blocuri noi sau renovate au costuri mai mici și pe termen lung decât cele aflate în blocuri vechi și care nu sunt, mă rog, renovate”, continuă el.