Colliers: 2024 este anul cu cele mai puţine livrări de birouri în Bucureşti din ultimii 20 de ani. „Deşi perspectivele pieţei în 2025 pot părea pesimiste, avantajele pe termen lung ale României rămân solide”

• Piaţa birourilor din Bucureşti atinge în 2024 cel mai scăzut nivel de livrări din ultimele două decenii, cu un singur proiect major finalizat, potrivit Colliers.
• Chiriaşii preferă clădirile noi şi eficiente energetic, iar rata de neocupare variază între 33% pentru unele proiecte şi 7% pentru restul pieţei.
• Expansiunea companiilor rămâne prudentă, iar rata de neocupare ar putea scădea în 2025 din cauza ofertei limitate.

Piaţa birourilor din Bucureşti înregistrează în 2024 cel mai scăzut nivel de livrări din ultimele două decenii, cu un singur proiect major finalizat – AFI Loft, de aproximativ 16.000 metri pătraţi, potrivit raportului anual publicat de Colliers.

Care este evoluţia cererii de închiriere?

Cererea totală de închiriere scade cu 18%, însă cererea nouă se menţine la un nivel similar cu 2023. Experţii Colliers notează şi diferenţierea tot mai mare a pieţei, întrucât clădirile care formează top 20 al celor cu cele mai mari suprafeţe libere au o rată de neocupare de aproximativ 33%, în timp ce pentru restul de aproape 190 de proiecte de birouri, rata de neocupare este de 7%.

„Cererea totală de leasing a scăzut anul trecut la aproximativ 340.000 de metri pătraţi, potrivit datelor preliminare. În schimb, cererea nouă s-a menţinut la 116.000 de metri pătraţi, uşor peste nivelul din 2023. Diferenţa dintre cererea totală şi cea nouă reflectă impactul reînnoirilor de contracte, pe măsură ce marile companii şi-au amânat deciziile din cauza incertitudinilor privind modelul de lucru hibrid post-pandemie.

Acum, odată ce multe dintre aceste contracte au fost semnate în anii precedenţi, piaţa revine la un ritm mai stabil. Totuşi, cererea nouă, care include doar contractele ce adaugă suprafeţe ocupate în mod real, rămâne sub media anuală a ultimului deceniu, de 126.000 de metri pătraţi, şi mult sub recordul din 2017, de aproximativ 170.000 de metri pătraţi. Aceasta indică o creştere mai lentă a pieţei şi o expansiune mai prudentă în rândul companiilor”, spune Victor Coşconel, Partner, Head of Leasing, Office & Industrial Agencies la Colliers.

Care sunt schimbările în tendinţele pieţei?

Cererea nouă reprezintă anul trecut doar o treime din cererea totală, un procent mai mic decât în anii precedenţi, când depăşeşte constant 40% şi, în unele cazuri, se apropie de 50%. Această tendinţă reflectă o încetinire a expansiunii pieţei faţă de perioadele de creştere rapidă.

Sectorul IT&C rămâne principalul motor al cererii de leasing, acoperind 37% din total, urmat de serviciile profesionale şi de business (fără sectorul financiar), cu 18%.

În acelaşi timp, consultanţii Colliers observă o tendinţă tot mai clară a companiilor de a readuce angajaţii la birou. Deşi munca hibridă rămâne o practică răspândită, abordările diferă de la o companie la alta. Această schimbare este vizibilă şi în reducerea semnificativă a ofertei de subînchirieri faţă de acum doi ani. Chiriaşii preferă clădirile noi, eficiente energetic şi bine conectate la reţeaua de transport, care înregistrează o rată de neocupare mult mai mică decât restul pieţei.

Nivelul chiriilor este stabil, iar rata de neocupare rămâne ridicată

Nivelul chiriilor se stabilizează în mare parte, însă în zonele centrale, inclusiv în Central Business District (CBD), presiunile de creştere se menţin.

Disponibilitatea scăzută a spaţiilor face tot mai dificilă găsirea unor opţiuni pentru chiriaşi și le oferă proprietarilor oportunitatea de a majora preţurile. Acest trend ar putea continua şi în 2025, dacă dinamica pieţei îl susţine.

Rata de neocupare depăşeşte uşor 14% la jumătatea lui 2024, dar clădirile cu cele mai mari suprafeţe libere au o rata de neocupare de 33%.

O parte suferă din cauza unor factori temporari (de pildă, plecarea unor chiriaşi mai mari), în timp ce gradul mai scăzut de ocupare cu care se confruntă altele este mai degrabă cauzat de aspecte precum o eficienţă energetică mai redusă a clădirii sau o poziţionare mai puţin favorabilă pentru angajaţii care ar urma să le utilizeze.

Care sunt perspectivele pieţei birourilor în 2025?

Într-un context economic şi politic instabil, atât la nivel intern, cât şi internaţional, companiile mari rămân prudente în perioada următoare, subliniază consultanţii Colliers. Incertitudinile sunt amplificate de creşterea economică lentă în multe ţări occidentale şi de politicile neclare ale noii administraţii Trump în SUA.

Această tendinţă este confirmată şi de evoluţia pieţei muncii: deşi numărul locurilor de muncă din România continuă să crească, ritmul se reduce semnificativ faţă de anii anteriori. Ca urmare, consultanţii Colliers se aşteaptă ca expansiunile companiilor să fie mai rare şi mai selective comparativ cu perioada pre-pandemie. În acest context, cererea nouă ar putea înregistra o uşoară scădere în 2025.

Totuşi, din cauza ofertei limitate de spaţii disponibile şi a lipsei aproape totale a unor proiecte mari în dezvoltare, rata de neocupare va continua probabil să scadă. Singurul proiect mixt cu birouri care va fi livrat pe piaţă în 2025 este One Gallery, dezvoltat de One United, cu o suprafaţă de 6.500 de metri pătraţi, deja complet închiriată.

Ce spune Victor Coşconel?

„Deşi perspectivele pieţei în 2025 pot părea pesimiste, avantajele pe termen lung ale României rămân solide. Economia continuă să ofere unul dintre cele mai competitive raporturi dintre costul forţei de muncă şi productivitatea muncii din Europa.

Pentru proprietarii de clădiri, piaţa nu este suprasaturată, având doar 3,4 milioane de metri pătraţi de spaţii de birouri, adică echivalentul a aproximativ 1.500 de metri pătraţi la 1.000 de locuitori în zona metropolitană Bucureşti. De fapt, piaţa pare subdezvoltată, mai ales că mai puţin de jumătate din acest stoc se livrează în ultimul deceniu.

Totuşi, vechimea unei clădiri nu garantează eficienţa energetică sau respectarea celor mai noi standarde tehnice. O mare parte din stocul existent este învechită şi s-ar putea să nu mai corespundă cerinţelor marilor chiriaşi internaţionali.

În acest context, piaţa ar trebui să rămână stabilă, iar capacitatea proprietarilor de a atrage chiriaşi să fie protejată. Această dinamică va susţine un flux gradual de noi investiţii, pe măsură ce cererea de leasing va creşte pe termen mediu”, spune el.