Cine face bani din criza de spațiu? Silviu Pop, director CEE&Romania Research, Colliers: Opinia noastră este că, pe termen mediu și lung, în absența unui scenariu de corecție economică, o să avem creșteri de chirii în zonele dezirabile ale Bucureștiului pentru companiile care vor să lucreze acolo

• Colliers: În 2025, sunt planificați 6.500 mp de birouri noi.
• Colliers: În 2024, se livrează doar 16.500 mp, un minim istoric.
• Chiriile în clădirile de top urcă la 22+ €/mp.
• Colliers: 77% din clădiri au 7% spațiu neocupat.
• Colliers: 20 de clădiri țin în loc 33% rată de neocupare.
• București pierde teren în fața unor orașe precum Cluj-Napoca sau Iași.
• Colliers: Cererea se menține, iar firmele nu reduc angajările.

Piața de birouri din București intră într-o nouă eră. După zece ani de evoluție, în 2024 sunt livrați doar 16.500 mp de birouri noi, de zece ori mai puțin decât media ultimului deceniu, arată o analiză Colliers.
Pentru 2025, previziunile sunt și mai pesimiste: doar 6.500 mp planificați.

Cererea însă rămâne constantă, iar chiriașii se înghesuie în clădirile moderne și împing prețurile spre un nou record, peste 22 euro pe metrul pătrat.

În acest context polarizat, firmele care vor să se relocheze sau să crească au tot mai puține opțiuni. Ce înseamnă toate acestea pentru economie? Urmează o criză de birouri sau suntem în fața unui nou boom imobiliar?

Ce spune Silviu Pop, director CEE&Romania Research, Colliers, pentru Aleph Business?

Cum explicați această scădere bruscă a livrărilor de birouri noi? Este o decizie strategică sau un efect al contextului economic?

„Ciclul de birouri are o durată ceva mai lungă de timp. Aceste decizii se iau cu câțiva ani dinainte și trebuie să ne punem în postura dezvoltatorilor de acum 2-3 ani. Când ne aflam încă într-o perioadă relativ incertă, după pandemie, nu știam ce se întâmplă, nu știam cum va evolua situația muncii de la distanță. Pe vremea aceea foarte puțini angajați veneau la birou. Vedeam totodată ceva semne de slăbiciune pentru economia locală, astfel că mulți dezvoltatori au luat pur și simplu decizia să pună pauză pe dezvoltări noi în București, dar și în restul țării. Deci nu doar Bucureștiul, ci și în celelalte orașe. Vedem livrări foarte puține sau zero în Cluj-Napoca, Brașov, Timișoara. Am văzut foarte puține livrări în acești ani.

Așadar, au luat această decizie mai mult sub auspiciile contextului în care ne aflam atunci. Acum discutăm despre alt context. Știm că angajații revin la birouri sau firmele angajatorii doresc ca angajațiilor să vină la birouri mult mai des decât veneau în urmă cu 2-3-4 ani. Poate nu revenim la situația din 2019, dar totuși o să fie o prezență la birou ceva mai mare. Astfel că, atunci o să ai nevoie totuși ceva mai mare de spații de birouri pe termen mediu și lung. În contextul în care, iată, oferta de spații disponibile în locuri ok, în clădiri care să fie eficiente, energetic și așa mai departe, care sunt la căutare mare în rândul multinaționalelor, este tot mai redusă de fapt”, spune Pop.

Creșterea chiriilor în zonele centrale e evidentă – cât de sustenabilă este această tendință fără o corecție a pieței sau o reluare a construcțiilor?

„În zonele centrale, și dacă discutăm strict despre așa numita piață CBD a Bucureștiului, respectiv Piața Victoriei, acolo nu prea avem spații disponibile, unde efectiv să se mai construiască clădiri noi. Nu există, efectiv nu există fizic loc unde să mai ajungi un ac. Așadar, ce avem acum este cam ce o să avem și pe termen mediu și lung. Totuși, legat de creșterea chiriilor, dacă ne uităm din perspectivă regională sau europeană mai degrabă, noi încă avem chirii relativ reduse și totodată vedem un ecart relativ scăzut sau un ecart mai scăzut în bucazul Bucureștiului între chiriile de la clădirile de top și chiriile clădirilor, să spunem, din zonele periferice mai puțin dezirabile.

Dacă în cazul Bucureștiului discutăm undeva de două ori și ceva diferență, dacă ne uităm așa cât de cât pe medii, în cazul multor orașe europene sunt de 3-4 ori mai mari aceste diferențe de chirii. Deci, opinia noastră este că, pe termen mediu și lung, în absența unui scenariu de corecție economică, o să avem creșteri de chirii în zonele dezirabile ale Bucureștiului pentru companiile care vor să lucreze acolo, fiindcă, la urma urmei, există o explicație pentru care avem rate de neocupare de o singură cifră în Piața Victoriei, deși avem cele mai mari chirii din București, și în timp ce în Pipera sau în Dimitrie Pompeiu vedem rate de neocupare semnificativ mai mari, deși chiriile sunt considerabil mai mici, cu peste 30% mai mici”, adaugă el.

Care sunt predicțiile Colliers cu privire la evoluția chiriilor și a stocului de birouri până în 2026? Avem motive de optimism sau precauție?

„În principiu vedem o perioadă, că se continuă această perioadă de livrări destul de scăzute în cazul Bucureștiului. Nu există dezvoltări care să fie imediat după colț, care să se livreze anul viitor, dacă ne uităm la clădiri semnificative sau la proiecte semnificative, adică ce vedem acum este cam ce avem. Abia din 2027 pare că încep să se mai dezvorțească un pic lucrurile, dacă ne uităm efectiv la șantierele la care se lucrează acum. Dar tot o să rămânem departe de media, să spunem, ultimilor ani, când am avut 150-160 de mii de metri pătrați în medie pe an, dar au fost și mulți ani cu peste 200 de mii de metri pătați. Deci în anii buni sau în anii foarte activi se livrau în București peste 200 de mii de metri pătrați de spații de birouri închiriabile. Așadar, o să rămână o perioadă ceva mai molcolmă.

Opinia noastră este că, dacă se continuă tendința actuală, o să vedem presiuni ceva mai mari pe chirii și implicit va apărea un apetit ceva mai mare din partea dezvoltatorilor, care să profite de acest context favorabil, doar că, după cum am spus la început, ciclul pieței de birouri nu este unul, să spunem, imediat. Nu bați din palme și răsare clădirea de birouri. O să treacă câțiva ani buni, timp în care probabil, și revin aici discutând despre un scenariu ipotetic, în care evităm o poveste adversă pe plan economic, pe care nimeni nu o prevede în momentul de față, dar vedem că sunt foarte multe lucruri care se pot strica, da? Dar revenind în scenariul acesta în care lucrurile merg cât de cât măcar în economia locală, o să vedem presiuni tot mai mari pe chirii în contextul în care spațiile disponibile în sub-piețele sau în locurile din București dezirabile vor fi tot mai scăzute”, spune el.