Cât timp pierzi să construiești? Gabriel Blăniță, director asociat, Colliers România: Dacă ne uităm la ce înseamnă orice întârziere în dezvoltarea unui proiect imobiliar, întârzierile înseamnă, de regulă, bani pierduți

• Banca Mondială publică raportul Subnational Business Ready 2024.
• Raportul analizează birocrația în 9 orașe din România.
• Oradea dă autorizațiile de construcții în 53 de zile.
• Oradea are un PUG actualizat.
• Iași întârzie proiectele circa 382 de zile, din cauza proceselor manuale.
• Bucureștiul blochează dezvoltatorii 211 zile.
• Din 211 zile în București, 89 de zile sunt pentru aprobarea finală.
• Craiova finalizează recepția lucrărilor în 30 de zile.
• Constanța îi ține pe constructori în așteptare 65 de zile.
• Racordarea la electricitate durează între 6 luni și 1 an.
• În capitală, racordarea durează 317 zile.
• Conexiunea la internet se face în 2 zile în Timișoara și Craiova.
• Apa și curentul întârzie proiectele cu luni întregi.
• Înregistrarea în Cartea Funciară durează între 16 și 21 de zile.
• Înregistrarea în Cartea Funciară e cea mai lentă în Iași și Constanța.

Un raport al Băncii Mondiale, Subnational Business Ready 2024 arată cât durează în realitate să construiești în România și unde se pierd lunile de așteptare.

De exemplu, Oradea este campionul autorizării, cu doar 53 de zile pentru aprobarea unui proiect nou. La polul opus, Iași ține dezvoltatorii blocați timp de 382 de zile, adică de 7 ori mai mult. București estr la mijloc, cu 211 zile, iar Cluj-Napoca, orașul cu cele mai mari prețuri la locuințe, procesează o autorizație în 172 de zile.

Dar nu doar aprobările încetinesc piața imobiliară. Racordarea la utilități este un alt impas. În Craiova durează 180 de zile, dar în București poate depăși 317 zile.

Într-o industrie unde timpul înseamnă bani, întârzierile înseamnă costuri mai mari și prețuri mai ridicate pentru cumpărători. Unde se poate construi eficient și unde te blochezi în hârtii?

Ce spune Gabriel Blăniță, director asociat, Colliers România, pentru Aleph Business?

Cât de mult afectează întârzierile de autorizare costurile finale ale unui proiect imobiliar și ce soluții vedeți pentru accelerarea proceselor de aprobare? Credeți că digitalizarea ar reduce blocajele?

„Dacă ne uităm la ce înseamnă orice întârziere în dezvoltarea unui proiect imobiliar, întârzierile înseamnă de regulă bani pierduți. Iar acești bani pierduți se vor vedea ulterior în marja produsului care va ieși în piață, din care dezvoltatorul trebuie să-și recupereze toate aceste costuri, inclusiv costul așteptării. Dacă ne uităm la structura de capital necesară finanțării unui proiect imobiliar, vedem că, în general, randamentul investitorilor în aceste proiecte este unul suficient de mare, astfel încât ne așteptăm ca, de exemplu, un an de întârzieri suplimentare, într-un proiect imobiliar să poată aduce costuri mai mari, cu 10, 15, chiar 20% în prețul final. Dacă aceste, să spunem, întârzieri sunt neprevăzute.

Ceea ce este foarte important în dezvoltarea oricărui proiect care durează între 3 și 5 ani este predictibilitatea timpului în care poți obține avizele costurilor, a regimului fiscal, ori toată partea asta de predictibilitate în care ne aflăm, în care aproape în fiecare an, dacă nu și mai des, se schimbă câte ceva, fie la legislația muncii, fie la TVA, fie la normele de autorizare. Asta înseamnă multă incertitudine care trebuie apoi surprinsă într-o marjă mai mare, tocmai pentru a acoperi aceste costuri care nu pot fi prevăzute în dezvoltarea proiectului, în partea de proiectare. Dacă ne uităm la ce se întâmplă cu partea de avize și autorizație, este într-adevăr o problemă aici, pentru că foarte puțin dintre municipalitățile din România se încadrează în termenele prevăzute de lege pentru a libera documentație de urbanism. Vedem că sunt diferențe foarte mari între orașe, cauzele sunt multiple.

Evident că ajută partea de digitalizare în a primi un răspuns mai repede, dar ajută foarte mult și documentația de urbanism existentă. De exemplu existența unui plan urbanistic coerent, actualizat, care să permită investitorilor și dezvoltatorilor această predictibilitate de care spuneam să se poată ști la orice moment ce se poate, ce nu se poate construi, care sunt termenele în care pot obține avizele și care este acest parcurs în obținerea lor. Pentru că de multe ori nu autorizația este cea după care stai cel mai mult, ci cele 20-30 de avize necesare pe care trebuie să le aduni atunci când depui documentația pentru a obține autorizația de construire”, spune el.

Cum se reflectă aceste întârzieri în prețurile finale ale locuințelor? Cât de mult crește costul per metru pătrat?

„E greu de spus costul pe metru pătrat pentru că diferă în funcție de proiect, de localizare, de orașe și așa mai departe. Fix așa cum spuneam, fiecare lună, fiecare an de întârzire înseamnă o marjă crescută pentru că dezvoltatorii vor să-și recupereze acest cost și timp pierdut în dezvoltarea unui proiect. Vorbim în special de costul banilor aici și dacă ne uităm la costul banilor, vedem de regulă cel puțin 10-15% pe an, bani pierduți atunci când aștept pentru a dezvolta un proiect pe care nu-l pot dezvolta nu din lipsa finanțării, nu din lipsa cererii, ci din lipsa documentației de urbanism care întârzie, sau în lipsa avizelor care, deși în mod normal ar trebui să fie obținute într-o lună, două, trei luni de zile, uneori durează și jumătate de ani, chiar și un an. Și vedem că unul din motivele pentru care vedem aceste randamente crescute în România față de alte țări este și acest cost al așteptării, al incertitudinii, care face ca marjele percepute de către cei care dezvoltă astfel de proiecte să fie mai mari pentru a acoperi aceste costuri neprevăzute”, adaugă el.