Cât plătește românul pentru credit? Gabriel Blăniță, director asociat, Colliers România: Un factor important în acest calcul este faptul că dobânda fixă pe care băncile o oferă pe o perioadă de 3 până la 5 ani este semnificativ mai mică decât dobânda variabilă din piață în acest moment

• România are unele dintre cele mai ieftine credite ipotecare din CEE.
• Și la un nivel similar cu statele din vestul Europei.
• Românii plătesc 45% din salariu pe rata ipotecară.
• Budapesta ajunge la 74% din salariul net.
• Atena are un procent de 58% din salariu.
• Varșovia și Praga au procente de 94% și respectiv 99%.
• Creditele ipotecare din România au dobânda fixă de 5,45%.
• În 2024 s-au acordat credite ipotecare de 9,2 mld. euro.
• Numărul vânzărilor de locuințe crește cu 6,6% față de 2023.
• București-Ilfov înregistrează o creștere de 7,6% în vânzări.
• București depășește Berlin la raportul rată/salariu.
• Paris atinge un raport rată/salariu de 85%.
• Analiza vizează apartamente mass market, de peste 30 de ani.
• A fost luat în calcul un credit ipotecar pe o perioadă de 25 de ani.
• Și un avans de 15%, cu o dobândă fixă în primii cinci ani.
• Costurile auxiliare nu au fost incluse în analiză.

România are unele dintre cele mai accesibile credite ipotecare din Europa Centrală și de Est, iar raportul rată/salariu este comparabil cu cel din statele vest-europene, arată o analiză Ipotecare.ro.

În București, rata lunară pentru un apartament cu două camere ajunge la 45% din salariul mediu net, față de 58% în Atena, 74% în Budapesta, 94% în Varșovia și 99% în Praga.

Dobânda medie în România este de 5,45%, semnificativ sub cea din Budapesta (7,3%) și Varșovia (8,3%).
În 2024, valoarea creditelor ipotecare acordate ajunge la 9,2 miliarde de euro, în creștere cu 42% față de 2023, iar vânzările de locuințe cresc cu 6,6% la nivel național și cu 7,6% în București-Ilfov., potrivit statisticilor Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară. Ce urmează pentru piața imobiliară?

Ce spune Gabriel Blăniță, director asociat, Colliers România, pentru Aleph Business?

România are una dintre cele mai mici rate ipotecare din regiune. Cât de sustenabilă este această situație în actualul context economic și cum vedeți evoluția dobânzilor în următorii ani?

„Dobânda la împrumuturile ipotecare din România este mai degrabă joasă conjunctural în această perioadă. Un factor important în acest calcul este faptul că dobânda fixă pe care băncile o oferă pe o perioadă de 3 până la 5 ani este semnificativ mai mică decât dobânda variabilă din piață în acest moment. Dacă ne uităm la IRCC, el este undeva între 5,7% la care băncile în general adaugă o marjă de circa 2,5%. Adăugând toate celelalte costuri ajungem la un DAE de peste 8%. Astfel, această dobândă variabilă este comparabilă cu ce vedem în țările din jur, în Polonia, în Ungaria. Însă dacă ne uităm, de exemplu, la prețul locuințelor, vedem că este un decalaj important între București și Praga, Varșovia sau Budapesta, locuințele din București fiind mai accesibile ca preț”, spune el.

Dacă în București rata lunară reprezintă 45% din salariul mediu net, cât de accesibilă este locuința pentru tinerii sub 35 de ani sau pentru cei cu venituri sub medie?

„Tinerii sub 35 de ani încă își mai pot permite să cumpere o locuință în România dacă ajung să câștige salariul mediu și să economisească un număr de ani. De altfel, un calcul la care ne uităm este perioada de care are nevoie un cuplu care economizează circa 26% din venit să strângă banii necesari unui avans pentru credit ipotecar. Iar în România, acest interval este de circa 5 ani de zile pentru a cumpăra locuința medie din București economisind 20% din două salarii medii, pe când în Budapesta sau în Varșovia acest interval de timp crește până la 7-8 ani de zile. Asta înseamnă că un cuplu care ajunge, de exemplu, să câștige salariul mediu de la 25 de ani își poate permite până la 30 de ani să strângă banii necesari avansului pentru o locuință. Ori în țările din jurul nostru vedem că vârsta aceasta ajunge la 32-33 de ani, ceea ce acest lucru este mai bine decât vârsta medie la care un francez, un german sau un englez ajunge să își poată cumpăra o locuință economisind banii pentru avans”, adaugă el.

Vedem o diferență mare între București și orașe ca Varșovia sau Praga în ceea ce privește accesibilitatea ipotecară. Care credeți că sunt factorii principali care mențin România într-o poziție mai favorabilă la acest capitol și cât de durabilă este această situație pe termen mediu?

„Principalul factor care avantajează România la acest caz este, așa cum spuneam, prețul locuințelor. Atât timp cât vom avea un decalaj semnificativ între prețul mediu al locuințelor din București față de toate celelalte capitale din zona, vom vedea și o accesibilitate a costului credit ipotecar raportat la salariul mediu. Însă, în același timp este demn de menționat faptul că, dacă ne uităm un pic mai macro la ce înseamnă dobânzile în aceste țări, vedem că România are una dintre cele mai ridicate rate ale inflației din aceste țări. Are una dintre cele mai ridicate rate de politică monetară peste ceea din Polonia, de exemplu. Și ne uităm și la perspectivele dobânzii.

Conform prognozelor băncii naționale, vedem că în primele două trimestre ale acestui an nu ne așteptăm la scăderi ale ratei inflației și implicit ale dobânzilor. Cumva din contră, în trimestrul 2 așteptăm eventuale creșteri. Să vedem ce se întâmplă cu aceste plafonări, în special la utilități pe care le avem de mult timp în condițiile în care ele vor dispărea, prețul energiei pentru populație va crește și asta va însemna încă un puseu inflaționist. Și ne așteptăm ca în a doua parte a acestui an să vedem o detensionare a inflației și a dobânzilor care să permită din nou reintrarea pe un coridor descendent al costurilor cu împrumutul. Deci nu ne așteptăm neapărat la vești prea bune pe termen foarte scurt, însă pe termen mediu și lung ne așteptăm la o detensionare a situației. Însă se va păstra acest decalaj față de Polonia, față de Ungaria, iar principalul element care va face ca locuințele să fie mai accesibile, fie pentru cei care le cumpără cu banii jos, fie pentru cei care apelează la credit, este prețul locuințelor care este mai redus în București decât în Varșovia sau Budapesta. Astăzi nu mai vorbim de prag”, spune Blăniță.