• În primele opt luni din 2026 sunt emise 21.791 de autorizații pentru clădiri rezidențiale, cu 12,2% mai puține decât în aceeași perioadă din 2025, iar în august scăderea ajunge la 16,1% față de anul trecut.
• Cristian Istrătescu spune că adevăratul test este câte dintre proiectele deja autorizate intră efectiv în construcție, în condițiile în care o parte dintre autorizațiile din 2026 provin din proceduri începute în 2025.
• Dezvoltatorii reduc suprafețele apartamentelor mici, iar 9 din 10 dintre cei cu care lucrează Hubix au făcut deja această ajustare, în timp ce segmentul locuințelor cu trei și patru camere urmează o tendință diferită.

Autorizațiile scad, apartamentele se micșorează

Piața rezidențială pornește mai slab în 2026: în primele opt luni sunt emise 21.791 de autorizații pentru clădiri rezidențiale, cu 12,2% mai puține decât în aceeași perioadă din 2025. În august, numărul ajunge la 2.943, cu 16,1% sub nivelul din august anul trecut.

Cristian Istrătescu, fondator Hubix, spune însă că reculul este mai redus decât anticipa și atrage atenția asupra diferenței dintre o autorizație emisă și un proiect care intră efectiv în construcție. În paralel, dezvoltatorii schimbă structura proiectelor: apartamentele mici pierd metri pătrați, în timp ce segmentul locuințelor cu trei și patru camere urmează o direcție diferită.

Autorizațiile rezidențiale scad în 2026

Declinul se extinde în aproape toate regiunile. În primele opt luni, Nord-Est pierde 712 autorizații, Vestul 555, Centrul 398, iar Sud-Estul 339. București-Ilfov reprezintă excepția și rămâne singura regiune care înregistrează creștere.

Pentru Istrătescu, amplitudinea scăderii este chiar surprinzător de redusă.

„Ca să fiu sincer, m-așteptam să văd o scădere mult mai mare”, spune fondatorul Hubix.

El explică faptul că o parte dintre autorizațiile care apar în statisticile din 2026 provin din proceduri începute încă din anul precedent, într-o piață în care autorizarea durează mult.

Noile reguli schimbă finanțarea proiectelor

Istrătescu leagă evoluția pieței și de modificarea mecanismului prin care dezvoltatorii își finanțează construcțiile. În trecut, o parte importantă a capitalului era atrasă prin antecontracte încheiate în fazele timpurii ale proiectului, iar aceste sume ajutau ulterior la obținerea finanțării bancare.

„Se bazau foarte mult pe astfel de practici pentru a putea obține ulterior finanțarea bancară și a finaliza blocul”, spune Istrătescu despre modelul folosit de dezvoltatori.

El estimează că foarte puțini dezvoltatori au resursele proprii necesare pentru a finanța integral construcția unui bloc.

„Deci, din punctul meu de vedere, este puțin surprinzător că s-a ajuns la o scădere doar atât de mică.” spune acesta

Autorizațiile nu garantează pornirea șantierelor

Statisticile arată câte proiecte primesc autorizație, dar nu spun automat câte intră efectiv în execuție.

Proiectele începute administrativ în 2025 sunt autorizate acum, însă construcția lor poate fi amânată. Istrătescu spune că acesta devine indicatorul relevant pentru următoarea etapă a pieței.

„Aici o să fie partea interesantă să vedem câte intră și în construcție efectiv.” spune fondatorul Hubix

Diferența dintre proiectele autorizate și cele care ajung pe șantier poate arăta mai clar cât de puternică este încetinirea investițiilor rezidențiale.

București-Ilfov inversează tendința națională

În timp ce majoritatea regiunilor pierd autorizații, București-Ilfov crește. Istrătescu explică evoluția prin deblocarea unor proiecte care au rămas ani întregi în diferite faze de autorizare. Aceasta este interpretarea sa asupra diferenței dintre Capitală și restul țării.

El avertizează însă că datele pentru o singură lună pot fi distorsionate de momentul în care un proiect mare primește autorizația.

Un ansamblu de 1.000 de apartamente autorizat la finalul unei luni sau la începutul următoarei poate muta semnificativ variația procentuală, fără ca situația fundamentală a pieței să se schimbe în același ritm.

Dezvoltatorii reduc suprafețele apartamentelor

Schimbarea cea mai vizibilă apare în configurația proiectelor noi. Istrătescu spune că majoritatea dezvoltatorilor cu care lucrează reduc dimensiunea locuințelor.

„9 din 10 dezvoltatori cu care noi lucrăm, au redus suprafețele.” spune Istrătescu

Pentru apartamentele cu două camere analizate de Hubix în București, suprafețele fără balcon se concentrează în jurul intervalului de 46-50 de metri pătrați.

Suprafețele apartamentelor mici sunt reduse, iar tendința se concentrează în special pe studiouri și locuințe cu două camere. În schimb, apartamentele cu trei și patru camere câștigă suprafață, deoarece cumpărătorii acestui segment sunt descriși de Istrătescu drept mai puțin sensibili la preț și mai puțin dependenți de creditare.

Piața schimbă tipul locuințelor construite

Datele indică o piață în care numărul autorizațiilor scade, iar dezvoltatorii își ajustează proiectele la noile condiții de finanțare și cerere. Numărul documentelor emise rămâne important, dar următorul test apare pe șantier: câte dintre proiectele deja autorizate primesc finanțare și intră efectiv în construcție.

În paralel, reducerea suprafețelor arată o schimbare concretă a produsului rezidențial. Apartamentele mici devin mai compacte, în timp ce locuințele mai mari se adresează unui cumpărător cu un profil financiar diferit.