Andrei Ștefan, real estate advisor: Piața și-a demonstrat reziliența în gestionarea acestor situații. Totuși, în lunile următoare se observă o scădere semnificativă a volumelor, iar acum ne așteptăm la un orizont de timp de aproximativ 6 luni până când piața se va recalibra

• TVA crește de la 9% la 21% pentru prima locuință.
• Prețul final pentru o locuință de 100.000 € crește cu 70.650 lei.
• Estimare: În doar 4 luni, costul crește cu 13%.

Creșterea TVA și deprecierea leului fac ca prima locuință să fie cu 13% mai scumpă în doar 4 luni. Dacă în aprilie, o locuință de 100.000 de euro costa 542 de mii 820 de lei, în august același apartament ajunge la 613 de mii 470 lei, calculează Andrei Ștefan, real estate advisor.

Diferența: 70 de mii 650 de lei în plus pentru cumpărător. Creditul ipotecar devine și el mai greu de accesat: rata lunară crește cu peste 340 de lei, iar salariul net necesar urcă la peste 9.500 de lei.

După un vârf de tranzacții în iulie, analiștii se așteaptă ca acest segment de piață să se înjumătățească în următoarele 6 luni.

Ce spune Andrei Ștefan, real estate advisor?

„Deci, după cum ați menționat foarte bine, avem doi factori principali care s-au schimbat și care schimbă paradigma în ultimele luni și zile. Pe de o parte este creșterea TVA de la 9% la 21%, iar pe de altă parte avem deprecierea cursului RON față de euro. Cele două împreună duc la o creștere de aproximativ 13%. Pe de o parte, sunt prețuri mai mari și rate lunare mai mari pentru cei care doresc să cumpere cu credit ipotecar și, bineînțeles, este afectată și eligibilitatea clienților potențiali.

După cum știm, în acest segment cererea este foarte elastică, adică reacționează imediat la schimbările de preț și condiții de finanțare. Pe termen scurt, în luna iulie și următoarele săptămâni până la finalul lunii, ne așteptăm la un boost al vânzărilor, deoarece clienții vor veni în piață să beneficieze în continuare de TVA-ul redus de 9%. Acest lucru vizează locuințele gata finalizate care se încadrează în plafon, dar și locuințele în curs de dezvoltare, a căror finalizare este prevăzută în următoarele 12 luni.

Imediat după această perioadă, estimăm o scădere considerabilă a volumelor tranzacționate. Această scădere va depinde foarte mult de proiect, poziționare, competiția din zona respectivă, interesul clienților și nevoia lor de a-și achiziționa în continuare o locuință. Este important de menționat că piața a mai trecut prin fenomene similare, cum ar fi în anul 2022, când dobânzile au crescut cu până la 40% într-un interval foarte scurt. Piața și-a demonstrat reziliența în gestionarea acestor situații. Totuși, în lunile următoare s-a observat o scădere semnificativă a volumelor, iar acum ne așteptăm la un orizont de timp de aproximativ 6 luni până când piața se va recalibra.

După cum am spus, discutăm de o recalibrare în perioada următoare, pe două orizonturi de timp: pe termen scurt și pe termen mediu și lung. Pe termen scurt, variațiile vor fi mari în funcție de proiect: stadiul, competiția, modul de finanțare – dacă este asigurată prin avansurile clienților sau prin finanțare bancară sau alte surse. În funcție de aceste aspecte, vom vedea ajustări. Cu cât nevoia de a vinde și închide tranzacții este mai mare, cu atât dezvoltatorii vor fi mai flexibili.

Aceasta înseamnă că vor suporta creșterea TVA-ului și probabil vom vedea oferte mai agresive în piață în trimestrul 3 și 4. Nu cred că vor exista reduceri generalizate de prețuri, deoarece piața și-a arătat solidele fundamente și în anii anteriori, trecând prin situații mai complicate decât cea de acum. Cu toate acestea, vom vedea abordări diferite de la proiect la proiect. Dezvoltatorii bine capitalizați, cu unitățile gata finalizate și care nu depind de vânzările imediate, vor fi mai puțin flexibili și vor transfera creșterea TVA-ului clienților. În schimb, în proiectele cu stadiu incipient și cu o nevoie mai mare de vânzare, vom vedea o marjă mai mare de negociere și flexibilitate.

Cumpărătorii în această perioadă vor evalua poziția, bugetul și vor căuta oferte atractive. Va depinde de nevoile lor specifice pentru achiziția unei locuințe. Pe termen mai lung, dezvoltatorii vor reconsidera proiectele și poziționarea produselor în faza de pre-development, adaptându-le la noile condiții fiscale. Probabil o parte dintre cei care au autorizațiile și intenționau să înceapă lucrările de construcție vor amâna pentru 6-9 luni, pentru a vedea cum evoluează piața și apetitul pentru unitățile cu TVA redus.

Cumpărătorii vor ajunge la un nou echilibru în aproximativ 6-12 luni. Nevoia de locuire rămâne constantă, iar cererea pentru locuințe mai mari poate crește, fiind influențată de diferența de TVA. Cumpărătorii se vor recalibra la noile condiții, iar noul echilibru va implica un volum mai mic de tranzacții, pe care îl vom înțelege pe parcursul următorilor 6-12 luni”, spune el.