Cererea rămâne stabilă, dar oferta scade. Ce ne așteaptă în 2025 pe piața rezidențială

• Piața rezidențială din 2024 beneficiază de condiții de creditare mai bune, dar oferta scade.
• Creșterea TVA-ului influențează cererea, dar dobânzile mai mici stimulează creditele ipotecare.
• Chiriile cresc cu 4%, iar Militari este cel mai căutat cartier din București.

Anul 2024 este un an bun pentru piața rezidențială, cu o evoluție pozitivă susținută de condițiile mai atractive pentru accesarea creditelor ipotecare față de 2023. Totuși, oferta continuă să scadă atât pe segmentul vânzărilor, cât și pe cel al închirierilor. Cererea rămâne la un nivel bun, iar prețurile ating noi recorduri în marile orașe din țară, arată o analiza Imobiliare.ro.

1.TVA crește la locuinţe, dar cumpărătorii nu au dat înapoi. Acum, politica influenţează cererea

Începutul anului 2024 este marcat de creșterea TVA-ului pentru locuințele cu prețuri mai mari de 120.000 de euro. Se discută despre posibilitatea descurajării unor segmente de cumpărători din cauza acestei măsuri. Românii se adaptează rapid la noua realitate a pieței, fiind încurajați de ofertele de dobândă fixă din partea băncilor. Cea mai bună ofertă ajunge de la 5,75% la începutul anului la doar 4,9% în prezent.

Ofertele de dobândă fixă impulsionează nu doar pe cei care au închiriat o locuință în 2023, ci și pe cei care aveau deja un credit ipotecar, aceștia apelând la refinanțări și renegocieri pentru a profita de condițiile mai bune din piață. Până la finele lunii octombrie, au fost acordate credite ipotecare în valoare de 40 de miliarde de lei, dublul sumei înregistrate în 2023, conform BNR.

Piața de creditare rămâne efervescentă pe tot parcursul anului, susținută de creșterea veniturilor populației, în special în orașele mari, și de nivelul acceptabil al ofertei de creditare. BNR reduce dobânda cheie în timp ce inflația scade, iar măsurile guvernamentale nepopulare sunt amânate. Spre finalul anului, incertitudinile legate de 2025 determină mulți cumpărători să accelereze finalizarea achizițiilor, iar acești factori generează un efect multiplicator asupra creșterii pieței.

2. Oferta scade, cumpărătorii se reorientează. Câteva cartiere din Bucureşti, Braşov şi Cluj-Napoca domină topurile naţionale în materie de locuinţe de vânzare

Tendința de scădere a ofertei continuă să se accentueze în 2024. Proprietarii și dezvoltatorii scot la vânzare cu 30% mai puține locuințe, conform datelor Imobiliare.ro.

Reducerea ofertei, în special în marile orașe, alături de scumpirea locuințelor și dorința de a cumpăra o proprietate nouă, determină mulți români să se îndrepte spre zonele periferice, unde prețurile rămân mai accesibile.

Periurbanul devine o competiție reală pentru locuințele din orașe, în special pe segmentul familiilor, în contextul dezvoltării infrastructurii și al integrării transportului public, explică Daniel Crainic, director de marketing Imobiliare.ro. Drumul Taberei este cel mai căutat cartier din România.

Top 10 cartiere din ţară unde cumpărătorii au găsit cele mai multe apartamente noi la vânzare în 2024:

• Pipera, Bucureşti: (2.306 euro/mp)
• Berceni, Bucureşti: (1.286 euro/mp)
• Theodor Pallady, Bucureşti: (1.372 euro/mp)
• Militari, Bucureşti: (1.222 euro/mp)
• Tractorul, Braşov: (2.143 euro/mp)
• Băneasa, Bucureşti: (2.329 euro/mp)
• Titan, Bucureşti: (1.536 euro/mp)
• Brâncoveanu, Bucureşti: (1.325 euro/mp)
• Aviaţiei, Bucureşti: (2.800 euro/mp)
• Bucureştii Noi, Bucureşti: (2.000 euro/mp)

Top 10 cartiere din ţară unde cumpărătorii au găsit cele mai multe apartamente vechi la vânzare în 2024:

• Drumul Taberei, Bucureşti: (1.452 euro/mp)
• Mănăştur, Cluj-Napoca: (2.429 euro/mp)
• Titan, Bucureşti: (1.528 euro/mp)
• Berceni, Bucureşti: (1.368 euro/mp)
• Dristor, Bucureşti: (1.714 euro/mp)
• Mărăşti, Cluj-Napoca: (2.671 euro/mp)
• Gheorgheni, Cluj-Napoca: (2.716 euro/mp)
• Brâncoveanu, Bucureşti: (1.442 euro/mp)
• Astra, Braşov: (1.690 euro/mp)
• Pantelimon, Bucureşti: (1.429 euro/mp) 

3. Preţurile locuinţelor cresc într-un ritm mai alert decât în 2023. Cele mai mari scumpiri au apărut în Braşov, dar cele mai scumpe cartiere pot fi găsite în Bucureşti şi Cluj-Napoca

Prețul mediu solicitat la nivel național de proprietari și dezvoltatori este în ianuarie 2024 de 1.510 euro/mp util. La începutul lunii decembrie deja se depășește pragul de 1.700 euro/mp util. Se observă astfel un avans cu 13% în mai puțin de un an, potrivit Indicelui Imobiliare.ro.

Apartamentele se scumpesc pe tot parcursul anului 2023 cu circa 6%.

Cel mai mult se scumpesc într-un an apartamentele din Brașov, mai exact cu 20%. Orașul devansează Capitala pe parcursul lui 2024 în topul celor mai scumpe din țară și reușește să-și păstreze poziția, fiind depășit la ora actuală doar de Cluj-Napoca.

Majorările sunt atenuate de salariile mai bune obținute de români în 2024. În ianuarie, câștigul salarial mediu net este la nivel național de 4.859 de lei, conform datelor Institutului Național de Statistică. Până în octombrie acesta crește cu aproape 9% până la 5.268 de lei.

„Cu anumite segmente care ating un ritm anual de creștere de aproape 30%, piața rezidențială riscă să dea semne de supraîncălzire. Totuși, în contextul în care vom avea stabilitate economică, ne așteptăm ca prețurile să continue să crească în 2025, deși nu sunt excluse corecții la unele segmente. În orice caz, pentru a putea fi sustenabilă, creșterea ar trebui să se rezume la o singură cifră”, spune Daniel Crainic, director de marketing Imobiliare.ro.

4. Cei mai mulţi români care iau un credit ipotecar devin proprietari la 35 de ani. 2,2 milioane de lei cel mai mare împrumut pentru casă în 2024

Prețurile în creștere înseamnă automat și credite ipotecare cu valori mai mari pentru români. Împrumutul mediu obținut de persoanele care au apelat la cei peste 200 de brokeri din rețeaua națională Imobiliare.ro Finance este în luna ianuarie de 62.400 de euro. În noiembrie, valoarea sa ajunge la 72.853 de euro.

Avansul pe care românii preferă să-l plătească atunci când apelează la finanțare crește în 2024 la circa 20%.

Împrumutul cu cea mai mare valoare dedicat unei achiziții imobiliare este obținut în Timișoara. Este vorba despre un credit ipotecar de 2,2 milioane de lei (echivalentul a circa 450.200 de euro). Banii sunt folosiți pentru cumpărarea unei case localizate în cartierul Braytim.

„Începutul lui 2025 vine cu câteva incertitudini, dar și cu unele vești bune. Politica fiscală va suferi cu siguranță niște modificări, având în vedere nivelul deficitului bugetar. Inflația depășește deja proiecțiile anterioare, iar în contextul unor creșteri de taxe, chiar și mai puțin agresive, ea poate să amenințe evoluția dobânzilor anul viitor. Instabilitatea politică pune presiune pe lichiditatea din piață, pe finanțarea deficitului, pe bursă, dar și pe cursul valutar, forțând BNR să intervină, și nu vom ști, cel puțin până la primăvară, dacă am depășit aceste probleme sau din contră ele vor reveni”, explică Dan Niculae.

5. Proprietarii majorează chiriile, iar numărul locuinţelor disponibile la nivelul pieţei scade. S-a atins pragul de 1.000 de euro în cinci zone. Militari este cel mai căutat cartier din România

În 2024, chiriile cresc cu 4% la nivel național și ajung la o medie de 470 de euro/lună, într-un ritm mai lent decât prețurile de vânzare. Oferta de locuințe de închiriat scade cu 24% față de 2023, iar 65% dintre locuințele căutate sunt vechi. Cartierele din București domină cererea de închirieri, cu Militari atrăgând cel mai mare număr de chiriași datorită prețului redus și proximității față de centre universitare. Cele mai scumpe cartiere pentru închiriere sunt Primăverii și Aviatorilor-Kiseleff, cu chirii de până la 2.500 de euro/lună.