Fini sunt! De ce a majorat BNR avansul la creditele imobiliare pentru investiții?

Mișcare surpriză. Prin schimbarea raportului garanției în valoarea unui credit, BNR a majorat avansul la împrumuturile imobiliare pentru investiții pentru persoanele fizice. La lei, avansul crește de la 15% la 25%, la euro de la 25% la 35%, iar la împrumuturile în alte valute de la 40% la 50%. Oricum nu se mai dădeau credite în franci elvețieni sau japonezi.

Este bine de precizat cu majuscule: Decizia BNR vizează creditele imobiliare pentru investiții, unde destinația unui apartament nu este pentru a locui acolo, ci pentru a-l da în chirie și a câștiga din randament sau să obții câștig din creșterea valorii lui în timp, din momentul în care îl cumperi din stadiul de proiect până se livrează.

Pentru creditele ipotecare garantate de stat avansul rămâne la fel, la 15%.

De ce a făcut BNR această mișcare? În ultimii ani, piața imobiliară a început să crească accelerat, atât la nivelul construcțiilor, cât și al prețurilor.

Din cauza scăderii dobânzilor la depozitele bancare în euro și în lei, o parte dintre români s-au reorientat către alte investiții, respectiv către achiziția de apartamente.

Din chirie, se putea câștiga între 4 și 7% la euro, față de o dobândă bancară la un depozit de 0 sau 1%. Chiar și dobânda la credit ajunsese sub randamentul la chirie, iar dacă se mai punea câștigul obținut prin creșterea valorii apartamentului, investiția imobiliară părea extrem de rentabilă.

Pe acest fond, creditarea bancară a crescut lună de lună ajungând la maxime istorice, inclusiv depășind creditarea de acum un deceniu, care a determinat bula imobiliară din 2005-2008.

Fiind bani mulți pe piață și dobânzile mici, au apărut sute și mii de proiecte, cu mii și zeci de mii de apartamente noi. Foarte multe proiecte au ajuns să fie vândute de pe planșă, când nici nu era emisă autorizația de construcție. Mai mult de 50% din apartamente erau pentru investiție imobiliară și mai puțin pentru a locui acolo.

Dar a venit criza, au dispărut chiriașii și mii de apartamente au rămas goale. Această problemă încă nu se vede acum pentru că toată lumea speră că această pandemie se va termina repede și vor reveni chiriașii.

Decizia BNR nu este valabilă pentru trecut, ci creșterea avansului la creditele imobiliare pentru investiții va intra în vigoare de la 1 ianuarie 2022. Atunci când se așteaptă și scăderea TVA pentru apartamentele mai scumpe.

Nu cred că BNR vede vreo criză imobiliară, dar vrea să se asigure prin creșterea avansului că piața nu va scăpa de sub control pentru cei care își cumpără apartamente pentru investiții.