• Certitudinea urbanistică poate aduce o diferență de 10-20% în valoarea terenurilor comparabile, în anumite situații.

• La un teren evaluat la 5 milioane de euro, diferența poate ajunge la 500.000-1 milion de euro.
• Noul Cod pune accent pe edificabilul cert, iar piața poate recompensa terenurile cu reguli clare și risc urbanistic redus.

Urbanismul clar poate crește valoarea terenurilor cu până la 20%, estimează NAI Romania

NAI Romania, brand deținut de Appraisal & Valuation (simbol bursier: APP), analizează impactul pe care intrarea în vigoare a Noului Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor îl poate avea asupra pieței imobiliare. Potrivit companiei, una dintre principalele schimbări vizează modul în care piața evaluează terenurile, printr-o atenție mai mare acordată certitudinii urbanistice și timpului necesar pentru dezvoltarea unui proiect.

Piața imobiliară pune mai mult preț pe certitudine

Potrivit NAI Romania, diferența dintre două terenuri comparabile poate ajunge, în anumite situații, la 10-20%, iar în cazuri particulare poate fi chiar mai mare. Compania subliniază că procentul nu reprezintă o regulă generală și nu se aplică automat tuturor proprietăților.

Diferența de valoare reflectă, în principal, timpul economisit și riscul urbanistic redus. Un teren cu un regim urbanistic clar oferă dezvoltatorului o imagine mai precisă asupra construcției pe care o poate realiza, a costurilor și a termenului de dezvoltare.

Andrei Botiș, CEO NAI Romania, MRICS, evaluator autorizat, consideră că piața pune tot mai mult accent pe ceea ce este sigur, în detrimentul unor posibilități care depind de proceduri urbanistice viitoare.

Urbanismul clar poate aduce sute de mii de euro în plus

Impactul financiar al diferenței de valoare poate fi semnificativ în cazul terenurilor cu prețuri ridicate. La un teren evaluat la aproximativ 5 milioane de euro, o diferență de 10-20% înseamnă între 500.000 și 1 milion de euro.

Exemplul are un caracter orientativ și nu reprezintă o garanție de preț sau o regulă de evaluare. Valoarea efectivă depinde de caracteristicile fiecărui teren și de condițiile concrete ale pieței.

NAI Romania precizează că procentul depinde de factori precum amplasamentul, funcțiunea terenului, indicatorii urbanistici, durata procedurilor, costul capitalului și probabilitatea de obținere a reglementărilor dorite.

Dezvoltatorii plătesc mai mult pentru terenurile cu reguli clare

Un cumpărător sau un dezvoltator poate accepta un preț mai mare atunci când știe de la început ce poate construi, în ce condiții și într-un termen previzibil.

În cazul unui teren care necesită proceduri urbanistice suplimentare, dezvoltatorul își asumă mai multe incertitudini. Capitalul rămâne blocat pentru o perioadă mai lungă, apar costuri de finanțare și există riscul ca proiectul dorit să nu primească în final reglementările necesare.

În schimb, un teren cu reguli urbanistice clare permite o estimare mai precisă a investiției și a veniturilor viitoare. Riscul mai redus poate determina cumpărătorul să includă o marjă de siguranță mai mică în oferta de achiziție.

Timpul și riscul influențează direct valoarea terenului

NAI Romania explică diferența dintre două terenuri prin relația directă dintre timp, risc și capital. Dacă două proprietăți permit aceeași dezvoltare, dar una permite începerea rapidă a proiectului, iar cealaltă necesită doi sau trei ani de proceduri fără certitudinea rezultatului, piața poate atribui valori diferite celor două proprietăți.

În acest context, urbanismul clar reprezintă pentru investitor mai puțin timp pierdut, mai puține necunoscute și un risc financiar mai mic.

Noul Cod schimbă modul în care piața privește terenurile

În ultimii ani, în special în București și în marile orașe, valoarea unor terenuri include și potențialul unor dezvoltări viitoare. Prețul poate reflecta posibilitatea obținerii, prin PUZ sau prin alte documentații urbanistice, a unor condiții de construire mai favorabile.

NAI Romania estimează că noul cadru poate reduce această componentă speculativă și poate determina piața să acorde o importanță mai mare edificabilului cert.

Astfel, două terenuri cu suprafețe și amplasamente similare pot avea valori diferite dacă unul are reguli urbanistice clare, iar celălalt depinde de proceduri și aprobări viitoare.

Prețurile locuințelor depind mai ales de evoluția ofertei

NAI Romania consideră că nu există, în acest moment, o concluzie simplă potrivit căreia Noul Cod crește sau scade automat prețurile locuințelor.

Impactul depinde în mare măsură de modul în care administrația și piața se adaptează noilor reguli. Dacă tranziția întârzie proiectele și reduce oferta de locuințe noi, în condițiile unei cereri ridicate, presiunea asupra prețurilor poate crește.

Pe de altă parte, dacă noile reguli oferă mai multă claritate și termene mai predictibile, dezvoltatorii își pot calcula mai bine investițiile. Costurile suplimentare nu ajung automat și integral în prețul final al locuințelor, deoarece acestea se pot distribui între prețul terenului, marja dezvoltatorului și prețul de vânzare.

Piața diferențiază tot mai clar potențialul de certitudine

Intrarea în vigoare a Noului Cod nu elimină valoarea terenurilor cu potențial de dezvoltare. Ea poate însă accentua diferența dintre ceea ce este posibil în prezent și ceea ce poate deveni posibil în viitor.

Pentru proprietari, documentația urbanistică, indicatorii clari și gradul de pregătire al terenului pentru dezvoltare pot avea o importanță mai mare în negocierea prețului. Pentru cumpărători, analiza riscului urbanistic devine un element esențial înaintea unei achiziții.

Potrivit lui Andrei Botiș, locația rămâne un criteriu fundamental în evaluarea unui teren, însă certitudinea urbanistică devine un criteriu tot mai important. Un teren atractiv pentru un investitor nu este doar bine amplasat, ci oferă și claritate asupra construcției posibile, a termenului și a costurilor de dezvoltare.

Certitudinea urbanistică devine un avantaj economic

În noul context, proprietarii care dețin terenuri cu un regim urbanistic clar pot avea un avantaj în fața cumpărătorilor și dezvoltatorilor. Certitudinea reduce timpul necesar pregătirii proiectului și limitează riscurile asociate procedurilor viitoare.

Pentru piața imobiliară, această schimbare poate însemna o evaluare mai atentă a terenurilor și o diferențiere mai puternică între valoarea potențială și valoarea susținută de drepturi și reglementări urbanistice clare.

În această logică, NAI Romania estimează că urbanismul clar poate deveni o componentă cu impact direct asupra prețului terenurilor, iar „prima de certitudine” poate reprezenta, în anumite cazuri, sute de mii de euro.