- TVA la locuințele crește la 21% din 1 august.
- Cota de TVA se aplică la livrare, nu la semnarea contractului.
- Cumpărătorii pot plăti diferența de TVA dacă nu există clauză de ajustare.
De la 1 august 2025, TVA-ul la locuințele noi va crește la 21%, indiferent de valoarea imobilului. Pentru mii de cumpărători care au semnat contracte cu TVA 9% sau 19%, dar vor primi apartamentele după această dată, diferența de taxă poate însemna mii de euro în plus.
Potrivit Codului Fiscal, TVA-ul aplicabil este cel în vigoare la data livrării bunului, nu la semnarea contractului.
În lipsa unei clauze de ajustare a prețului, cumpărătorul poate ajunge să suporte întreaga diferență.
Modificările bruște ale regimului deTVA, coroborate cu lipsa unor clauze contractuale clare și a unei planificări fiscale coerente, pot genera dezechilibre majore în tranzacțiile imobiliare, și expun atât dezvoltatorii, cât și cumpărătorii la riscuri financiare și implicarea în litigii.”, spune Radu Pavel, Avocatul Coordonator al Societății Românești de Avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații.
Ce spune Radu Pavel, avocat coordonator, Societatea Românească de Avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații?
„Cei mai afectați de această modificare sunt persoanele fizice, care până acum se încadrau în plafonul pentru aplicarea cotei reduse de 9%, adică acei cumpărători de apartamente noi cu valori de maxim 120.000 de euro și suprafețe până la 120 de metri pătrați util. Pentru aceștia, creșterea TVA de la 9% la 21% înseamnă diferență de 12 puncte procentuale, ceea ce va duce la o majorare semnificativă a prețului total. Ca exemplu, la un apartament de 120.000 de euro fără TVA, cu TVA de 9%, prețul final era 130.800 de euro, iar cu noua cotă de 21%, prețul ajunge la 145.200 de euro.
Diferența este de 14.400 de euro, adică o creștere de aproximativ 11% din valoarea totală, ceea ce reprezintă un impact major pentru orice buget de achiziție. Diferența aceasta poate genera consecințe pentru cumpărători, în sensul că prețul poate fi în afara posibilităților de finanțare, sau îi poate determina să renunțe la achiziție, generând dezechilibre atât pentru ei, pentru dezvoltatorii imobiliare, cât și pentru economie.
Da, plata TVA-ului majorat poate fi solicitată cumpărătorului, în funcție de momentul livrării efective a imobilului și la data semnării a antecontractului. Dacă sunt îndeplinite condițiile cerute de noua lege, pentru antecontractele semnate anterior datei de 1 august 2025, nu poate fi cerută plata TVA-ului majorat. Dacă locuința are o suprafață utilă de cel mult 120 de metri pătrați, dacă data livrării nu depășește 31 iulie 2026, sau poate fi locuită ca atare la data livrării, sau a plătit un avans de cel puțin 20% pentru antecontractele încheiate în perioada 3 iulie-31 iulie 2025.
În schimb, dacă livrarea locuințelor are loc după 1 august 2025, iar condițiile speciale nu sunt îndeplinite, se aplică cota standard de 21%, chiar dacă antecontractul a fost semnat anterior. Practic, în existența unei clauze de adaptare a prețului în funcție de modificările fiscale, cumpărătorul riscă să fie obligat să suporte integral diferența de TVA. Și situații de genul ăsta pot genera dezechilibre contractuale între părți, refuzul cumpărătorului de a achita prețul majorat, posibile litigi privind executarea obligațiilor asumate. În ceea ce privește soluțiile, recomandăm câteva direcții generale: cumpărătorul poate invoca impreviziunea și se poate adresa instanței în vederea renegocierii condițiilor contractuale, poate cere adaptarea contractului astfel încât sarcina suplimentară să fie echitabil distribuită între părți, poate cere rezilierea contractului dacă executarea sa a devenit excesiv de oneroasă pentru una dintre părți.
Cumpărătorul ar trebui să facă o analiză urgentă a antecontractului, cu ajutorul unui avocat specializat în imobiliare și fiscalitate, să verifice dacă există o clauză de adaptabilitate fiscală, iar pentru dezvoltatori să-și revizuiască toate antecontractele aflate în derulare, să obțină o consultanță fiscală-juridică de specialitate pentru a preveni litigile cu cumpărătorii și eventuale blocaje ale cărții funciare, să-și introducă clauze clare privind riscul fiscal în viitoarele contracte și, nu în ultimul rând, să renegocieze prețul antecontractelor, unde posibilitatea de litigiu e eminentă”, spune el.