- Decizia nr. 643/2024 impune suspendarea obligatorie a lucrărilor de construcție în cazul unei contestații, și riscă astfel blocaje și întârzieri majore, potrivit lui Radu Pavel, Avocatul Coordonator al Societății Românești de Avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații.
- Introducerea unor clauze contractuale adecvate, precum despăgubiri pentru prejudiciile cauzate de suspendarea lucrărilor poate ajuta la protejarea intereselor constructorilor și beneficiarilor în fața litigiilor.
- Actuala legislație poate fi îmbunătățită prin introducerea unor măsuri precum sancțiuni pentru contestațiile abuzive și reglementarea execuției lucrărilor esențiale, pentru a preveni blocaje nejustificate în domeniul construcțiilor.
În luna noiembrie 2024, Curtea Constituțională pronunță o decizie de mare interes în ceea ce privește domeniul construcțiilor și dreptul imobiliar.
Obiectul excepției de neconstituționalitate constă în prevederea legală cu următorul conținut: “O dată cu introducerea acţiunii se pot solicita instanţei judecătoreşti suspendarea autorizaţiei de construire sau desfiinţare şi oprirea executării lucrărilor, până la soluţionarea pe fond a cauzei.”, potrivit art. 12, alin (2) din Legea 50 din 1991.
Decizia nr. 643/2024 intră în vigoare în luna ianuarie 2025. Astfel, în cazul în care se formulează contestații pentru autorizații de construcții, lucrările vor fi suspendate până la soluționarea definitivă a cauzei.
Decizia Curții Constituționale va avea un impact major în ceea ce privește construcțiile, întrucât lucrările pot fi sistate pentru o perioadă îndelungată în caz de contestație autorizație de construcție.
Cum își pot acoperi constructorii pierderile suferite perioada de suspendare a lucrărilor?
Pentru protejarea intereselor financiare ale constructorilor și evitarea suportării unor riscuri care să îi prejudicieze semnificativ în contractele de achiziții publice, se recomandă introducerea unor clauze contractuale care să prevadă compensații pentru pierderile suferite, ajustarea prețului în caz de apariție a unor situații neprevăzute, posibilitatea de recuperare a prejudiciilor de la contestatorii care nu dau dovadă de bună-credință sau suspendarea executării lucrărilor de construcții.
Ce soluții au constructorii în cazul în care contractul nu mai poate fi dus la îndeplinire?
Există posibilitatea ca în caz de contestație autorizație de construcție, contestatorii să aibă câștig de cauză, iar contractul de execuție a lucrărilor să nu mai poată fi dus la îndeplinire.
În această ipoteză, constructorii au la îndemână diferite posibilități legale ca să își apere interesele. Una dintre aceste modalități este reprezentată de solicitarea de despăgubiri pentru prejudiciile suferite.
În baza clauzelor contractuale, acesta se poate îndrepta împotriva beneficiarului pentru recuperarea costurilor efectuate înainte de soluționarea contestației. Poate fi intentată inclusiv o acțiune în răspundere civilă contractuală, în cazul în care o autorizație de construcție nu a fost obținută în mod valabil.
Un alt exemplu prin care constructorul își poate repara prejudiciul constă în introducerea unei acțiuni în daune-interese împotriva contestatorului, în măsura în care acesta dovedește că a acționat cu rea-credință.
Care sunt lacunele legislative actuale?
Pavel, Mărgărit și Asociații consideră că actuala legislație, respectiv Legea 50 din 1991 poate fi adaptată, întrucât încă intervin situații care pun în dificultate părțile unui contract de executare lucrări. Din cauza acestor lacune legislative, se produc diverse blocaje în executarea lucrărilor care pot produce pierderi financiare semnificative.
Pentru a fi eliminate riscurile de pierdere financiară, asociația e de părere că efectuarea lucrărilor s-ar produce mai facil dacă ar exista prevederi referitoare la aplicarea unor sancțiuni pentru contestații abuzive, la stabilirea concretă a unui termen limită de soluționare a contestațiilor, astfel încât să nu se producă o blocare prea îndelungată a proiectelor de construcții, la clarificarea modalităților de solicitare a despăgubirilor pentru constructori, precum și reglementarea concretă a dreptului de a continua execuția unor lucrări ce prezintă mare interes (construcții esențiale, indispensabile, precum spitale sau școli).
Ce cai de atac au beneficiarii sau constructorii in cazul unei contestații nejustificate?
Există diverse situații în practică în care autorizații de construcție sunt contestate doar în vederea tergiversării lucrărilor de execuție și blocarea acestora pentru o perioadă de timp.
În această situație, este necesar ca beneficiarii sau constructorii să se apere și să invoce o eventuală lipsă de interes a părții care contestă o autorizație de construcție, precum și absența unor motive concrete de contestație.
Mai mult, poate fi introdusă chiar și o acțiune în daune-interese, ipoteză în care părțile unui contract de execuție trebuie să facă dovada prejudiciului suferit de depunerea unei contestații în mod abuziv.
În acest ultim caz, partea care suportă pierderile se poate îndrepta împotriva contestatorului de rea-credință pentru a acoperi pierderile financiare
Cât durează soluționarea litigiilor în domeniul imobiliar și construcții?
În ceea ce privește durata litigiilor imobiliare și de construcții, nu poate fi estimată concret, întrucât termenele variază de la caz la caz, în funcție de complexitatea cauzei.
Există situații în care durata proceselor se rezumă la câteva luni, însă și situații în care litigiile se desfășoară pe parcursul unor ani de zile. În calculul duratei are relevanță și nivelul de încărcătură pe care îl au instanțele judecătorești, precum și tipul de acțiune intentată